Что такое затратный подход в оценке недвижимости и когда применяют такой метод? Когда нужен отказ от его использования?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Основные понятия затратного подхода при оценке недвижимости
Кроме затратного, используются сравнительный и доходный подходы в оценке недвижимости и иного имущества. Сравнительный определяет цену объекта путём мониторинга рынка недвижимости, с выявлением объектов аналогов – сходных по характеристикам с оценивающимся.
Доходный – учитывает все нюансы возможностей использования объекта, рассматривая перспективы инвестирования. В отличие от перечисленных вариантов оценки, затратный подход ориентирован на определение окупаемости приобретённого или вновь возведённого строения, а так же иной недвижимости.
Основные отличия затратного метода оценки недвижимости следующие:
- Не ориентирован на рентабельность инвестиций в объект и перспективы его эксплуатации в коммерческих целях.
- Является базовым при определении степени затрат на возведение планирующегося объекта.
- Не использует ориентацию на стоимость зданий или помещений с аналогичными характеристиками.
Особенности применения
Для проведения расчётов стоимости объекта по принципу метода затратного подхода в оценке недвижимости, не обязательно обращаться к специалисту в лице независимого оценщика, с лицензией на исполнение данных услуг.
Если же такое обращение целесообразно – требуется предъявить пакет документации, отражающий объём затрат на приобретение или постройку недвижимости. Если приобретённый объект подлежал реконструкции, что существенно улучшило его качество и увеличило стоимость, требуется представить затраты на реконструкцию и первичные траты на приобретение.
Кроме определения и суммирования затрат, учитывается амортизационный износ помещения или здания, который определяется на основании инвентаризационных сведений об объекте. А так же – вложения, необходимые для восстановления полезных свойств объекта (при необходимости).
При планировании коммерческой застройки участка или зоны населённого пункта, позволяет определить перспективы и объём затрат, требующийся на проведение работ.
Самостоятельные расчёты допускают приблизительности. Но иногда, при оценке новостройки, являются предельно точными. По преимуществу собственник может по памяти восстановить все расходы, вложенные в строительство, даже не имея соответствующих подтверждающих документов.
Плюсы и минусы
К преимуществам затратного подхода в оценке недвижимости можно отнести:
- относительную простоту расчётов;
- не привязанность к условиям рынка;
- доступность сведений для оценки.
При возведении промышленных зданий, новостроек или торговых площадей является единственно возможным способом, допускающим рассмотрение потенциальных расходов на строительство.
Однако и здесь допускается ряд нюансов, которые могут заставить произвести отказ от затратного подхода при оценке недвижимости, для достижения тех или иных целей лица, заинтересованного в приобретении недвижимости.
- необходимость в полной информации по расходам;
- затруднительность использования для старых зданий;
- отсутствие сведений о перспективах использования;
- отсутствие учёта тенденций рынка.
Этапы
Алгоритм оценки строится на последовательности этапов, каждый из которых даёт основания для формирования ценообразования объекта. В их числе:
- Определение стоимости земельного участка, если земля находится в собственности. Арендуемые участки обычно в расчёт не принимаются, кроме случаев коммерческой застройки населённого пункта.
- Суммирование затрат на возведение капитального строения, учёт возможности получения предпринимательской прибыли путём экономии на строительных субсидиях, полученных скидках на строительные материалы и т.п.
- Определение степени износа и суммирование затрат на восстановление утраченных полезных свойств объекта.
- Определение разницы между затратами, произведёнными в прошлом и требующимися в перспективе затратами.
- Проведение корректировок и поправок, что допускает обращения к сравнительному рыночному анализу и доходности приобретения объекта.
Проведение расчётов и применение методик
Базовым способом расчёта является суммирование расходов на приобретение участка и застройку. Если объект является вновь возведённым, с проведением всех требующихся коммуникаций – этого может оказаться достаточно.
Корректировки в данном случае допускаются при использовании метода сравнения продаж. Например, сравнивается стоимость строительного материала, которая приобреталась собственником здания и его текущая стоимость, с учётом наценки или инфляции, что допускает получение прибыли.
Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат.
При определении степени износа, допустимо ориентироваться на варианты:
- инвентаризационного износа;
- сравнительного анализа;
- комиссионного определения износа.
Сравнительный анализ ориентируется на методики расчёта стоимости объектов, по соответствию году сдачи в эксплуатацию. Комиссионное определение износа – наиболее подробный метод определения утраты полезных свойств не только здания, но и его элементов. Определяется комиссией, в которую входят компетентные специалисты, и оформляется официальным актом.
После определения степени износа учитывается процент непоправимого износа, который выражается в гибели соразмерной части полезных свойств объекта. Стоимость этой части помещения вычитается из потенциально предусматриваемой цены на недвижимость. Поправимый износ рассчитывается с учётом расходов, требующихся на восстановление полноценного функционирования таковых. Предусматриваемые расходы так же подлежат вычитанию из потенциально установленной стоимости.
Когда требуется использование
В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения:
- Оценка планирующегося строительства с коммерческой целью, при использовании максимальных вложений застройщика в строительство промышленных, торговых, культурно-спортивных или жилых зданий.
- Оценка вновь возведённого, полностью уникального здания, не имеющего аналогов на рынке недвижимости.
В остальных случаях допускается его применение по усмотрению собственника или покупателя недвижимости. Для оценки устаревших зданий с высокой степенью износа, от его применения целесообразно отказаться.
Заключение. Затратный подход ориентируется на окупаемость инвестиций при возведении капитального строения или приобретении недвижимости. Опирается на уже произведённые и (или) предусматривающиеся затраты.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: