Совершенствование механизма функционирования городского рынка недвижимости на основе индикативных оценок тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма функционирования городского рынка недвижимости на основе индикативных оценок"

На правах рукописи

Жигулина Татьяна Николаевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ГОРОДСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ИНДИКАТИВНЫХ ОЦЕНОК

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Диссертационная работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Алтайский государственный аграрный университет»

доктор экономических наук, профессор Кундиус Валентина Александровна

доктор экономических наук, доцент Матяш Ирина Васильевна

кандидат экономических наук, доцент Блем Александр Генрихович

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Горно-Алтайский государст-

Защита диссертации состоится 22 декабря 2011 г. в 12-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.005.05 при ФГБОУ ВПО «Алтайский государственный университет» по адресу: 656049, г. Барнаул, пр-т Ленина, 61, ауд. 416 Л.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ФГБОУ ВПО «Алтайский государственный университет» по адресу: 656049, г. Барнаул, пр-т Ленина, 61.

Автореферат разослан ноября 2011 г.

Ученый секретарь объединенного диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент ^ " О.Н. Соколова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рынок жилой недвижимости - один из наиболее социально значимых рынков, на интенсивность оборота которого в значительной мере влияют субъективные предпочтения потребителей. Поэтому рынок жилья относится к одному из менее организованных и регулируемых видов локальных рынков. Он подвержен нестабильности, ценовому диспаритету, дисбалансу спроса и предложения.

Основной проблемой функционирования современного рынка многоэтажной жилой недвижимости, на наш взгляд, является проблема определения рыночной стоимости, в том числе и при проведении массовой оценки недвижимости. С проблемой определения рыночной стоимости тесно связана проблема неразвитости соответствующей инфраструктуры локального городского рынка.

По нашему мнению, определение рыночной стоимости на локальном городском рынке многоэтажной жилой недвижимости должно быть индикативным, то есть иметь рекомендательный характер. Применение индикативной стоимости объекта многоэтажной жилой недвижимости должно стать управляющим механизмом обеспечения структурной прозрачности и регулирования рынка недвижимости, в связи с тем, что:

- индикативная оценка является объективным ориентиром в оценке стоимости объектов жилой недвижимости и соблюдении интересов продавца и покупателя;

- делает рынок более прозрачным, предсказуемым и управляемым, снижает возможность мошенничества недобросовестных риелторов;

- при этом становится возможным оперативное проведение индикативной оценки с помощью современных методов экономико-математического моделирования.

Все эти обстоятельства определили выбор темы нашей диссертационной работы, и обусловливают ее актуальность.

Степень научной разработанности проблемы. Особо сложными проблемами остаются вопросы ценообразования, функционирования и регулирования локального рынка недвижимости. Проблемам функционирования региональных рынков, включая локальные рынки посвящены работы В.И. Беляева, А.Г. Гранберга,

A.И. Гаврилова, В.В. Кистанова, Н.В. Копылова, О.П. Мамченко, И.В. Матяш, В.В. Мищенко, H.H. Михеевой, Т.Г. Морозовой, В.П. Орешина, Г.Г. Фетисова, Е.Е. Швакова и других. Изучению роли государства на рынке жилья посвящены труды О.Э.Бессоновой, Р.М.Богданова, В.В.Григорьева, С.ВШишкина и др.

В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования рынка недвижимости на локальном уровне представлены работами А.Н.Асаула, В.А. Горемыкина, П.П.Грабового, А .Г. Гранберга, С.Н.Максимова, Б.Д. Новикова, В.А. Прорвича, И.А. Рахмана,

B.И. Ресина и других.

Вопросам методологии оценки городской недвижимости посвящены работы российских ученых C.B. Грибовского, А.Г. Грязновой, С.И. Кабаковой, A.B. Марченко, C.B. Орлова, А.П. Рома, A.B. Севостьянова, Г.М. Стерника, Ю.А. Цуканова и

Оценка городской недвижимости в целях регулирования локального городского рынка недвижимости является вопросом пристального изучения на протяжении ряда лет, как в России, так и за рубежом. Известны многие классические работы в этой области - А. О'Салливана, Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. Харрисона и целого ряда других авторов.

Однако в экономической литературе до настоящего времени недостаточное внимание уделено исследованию особенностей развития вторичных локальных рынков многоэтажной жилой недвижимости и индикативной оценки городской недвижимости в целях регулирования рынка.

Целью диссертационной работы является совершенствование механизмов регулирования и развития рынка многоэтажной жилой недвижимости путем совершенствования методов массовой индикативной оценки (создания экономического инструментария) и инфраструктуры для ее проведения.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих задач:

- изучить специфику и проблемы функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости;

- изучить концептуальные аспекты регулирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости;

- определить характер распределения и вариабельность рыночной стоимости 1 м2 жилой недвижимости в условных ценовых районах и в городе Барнауле в целом;

- статистически построить пространственно-параметрическую модель рыночной стоимости 1 м2 жилой недвижимости в г. Барнауле и на ее основе выделить на территории города локальные ценовые зоны;

- уточнить с помощью ГИС-технологий зонирование ицдикативного ценообразования на рынке многоэтажной жилой недвижимости города Барнаула;

- разработать новый методологический подход к массовой оценке городской недвижимости и создать алгоритм расчета рыночной стоимости объектов многоэтажной жилой недвижимости как экономический инструментарий для формирования ее налогооблагаемой базы;

- разработать прогнозную схему потенциального развития локальных ценовых зон;

- разработать предложения по совершенствованию механизма функционирования городского рынка многоэтажной жилой недвижимости, в части состава его инфраструктуры.

Объект исследования - социально-экономическая система локального рынка многоэтажной жилой недвижимости города; механизмы регулирования вторичного рынка многоэтажной жилой недвижимости.

Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе регулирования и развития вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости.

Область исследования. Исследование выполнено в соответствии с паспортом специальностей ВАК (экономические науки), специальность 08.00.05 - «Экономика

и управление народным хозяйством (региональная экономика)» - п. 3.7 «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие».

Теоретическая и методологическая основы исследования. Теоретической основой исследования стали научные труды отечественных и зарубежных авторов, в которых рассматриваются вопросы формирования, функционирования и анализа на локальном уровне рынка недвижимости, в том числе работы, посвященные массовой оценки недвижимости в целях налогообложения. При написании диссертации использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации и ее субъектов, статистические данные, информационно-аналитические материалы исследований рынка жилой недвижимости оценочных и риелторских организаций, а также публикации периодической печати по

В ходе исследования применены общенаучные и специальные методы экономических исследований: монографический, абстрактно-логический, расчет-но-конструктивный, анализа и синтеза, индукции и дедукции, диалектический метод познания, системный подход; структурный и факторный виды экономического анализа.

Обоснование положений диссертации обоснованы результатами авторских исследований, основанные на методах экономико-математического и ^информационного моделирования, статистического анализа многомерных наблюдений, информационно-логического анализа.

Информационная база исследования включает нормативно-правовые акты Российской Федерации и ее субъектов; информационные, аналитические материалы органов государственной власти и местного самоуправления; статистические данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Алтайскому краю, данные риелторских агентств города, данные, опубликованные в специализированных журналах по недвижимости.

1. Определены основные концептуальные аспекты управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, которые включают: развитие механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости в части появления дополнительных функций по определению индикативной рыночной стоимости; совершенствование методической основы индикативной оценки и индикативного зонирования; совершенствование инфраструктуры рынка в виде создания специализированного участника рынка, обеспечивающего регулирование рынка сведениями об индикативной рыночной стоимости.

2. Разработан новый методологический подход к массовой оценке городской недвижимости на вторичном локальном рынке многоэтажной жилой недвижимости, основанный на алгоритме информационно-логического анализа, который позволяет в оперативном режиме проводить определение индикативной стоимости многоэтажной жилой недвижимости в условиях нестабильности рынка.

3. Построена дискретная пространственно-параметрическая модель ры-

ночной стоимости 1 м2 вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, учитывающая величину и характер пространственного распределения рыночной стоимости жилья на территории города.

4. Впервые разработана прогнозная схема потенциального развития локальных ценовых зон города Барнаула, позволяющая определить приоритетные направления в их развитии.

5. Обоснована необходимость создания институционально-профессионального участника вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости с функцией индикативной оценки недвижимости с целью совершенствования инфраструктуры рынка.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в разработке новых методологических подходов для использования в управлении вторичными локальными рынками многоэтажной жилой недвижимости. Предложенные модели формирования рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости представляют собой экономический инструментарий, позволяющий на фоне постоянной динамики рынка оперативно отслеживать параметры индикативной стоимости жилой недвижимости, тем самым создать более объективный и социально справедливый механизм регулирования локальных рынков городов.

Исследование доведено до уровня подготовки конкретных предложений и рекомендаций. Предложены мероприятия по совершенствованию инфраструктуры вторичного рынка многоэтажной жилой недвижимости. Разработанные методологические подходы к определению индикативной рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости могут быть использованы региональными управлениями федеральных органов исполнительной власти, а также в учебном процессе при подготовке студентов экономических и кадастровых специальностей и повышении квалификации специалистов.

Апробация результатов работы. Основные положения работы были доложены на городской научно-практической конференции «Молодежь - Барнаулу» (г.Барнаул 2008, 2009, 2010 гг.), на круглом столе «Приоритетные направления научных исследований в области рационального природопользования» (г.Барнаул, 2010 года), на V международной научно-практической конференции «Аграрная наука - сельскому хозяйству» (г.Барнаул, 2010 года), на IV всероссийской научной конференции с международным участием «Отражение био-гео-антропосферных взаимодействий в почвах и почвенном покрове» (г.Томск, 2010 года), на региональной научно-практической конференции «Экологические проблемы природопользования Сибири» (г.Барнаул, 2010 года), на Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономической науки» (г.Киров, 2011 года), на Международной научно-практической конференции «География, история и геоэкология на службе науки и инновационного образования» (г.Красноярск, 2011 года).

Публикации по теме исследования. Опубликовано 14 работ общим объёмом 5,5 п.л. (авторский вклад 4,43 пл.), в том числе 3 работы в научных изданиях, входящих в перечень изданий, рекомендуемых ВАК Министерства образования и науки РФ.

Структура и объем работы. Диссертационная работа объемом 144 страницы состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка, включающего 186 наименование. Диссертация содержит 14 таблиц, 15 рисунков, приложение. Введение

ГЛАВА 1. Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие.

1.1. Теоретические аспекты формирования и функционирования локальных рынков недвижимости.

1.2. Специфика вторичного локального рынка многоэтажной жилой, недвижимости, его структура и проблемы функционирования.

1.3. Управление функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости.

ГЛАВА 2. Методические подходы к моделированию индикативной рыночной стоимости в системе управления функционированием локального

2.1. Обоснование индикативного подхода к массовой оценке многоэтажной жилой недвижимости в системе управления функционированием локального рынка недвижимости.

2.2. Методика индикативного подхода в массовой оценке недвижимости как инструмент управления вторичным локальным рынком многоэтажной жилой недвижимости.

2.3. Условия функционирования и состояние рынка недвижимости (на

примере города Барнаула).

ГЛАВА 3. Развитие механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости города Барнаула.

3.1. Статистический анализ дифференциации показателей рыночной стоимости на территории города в зависимости от местоположения и типа строения.

3.2. Формирование локальных ценовых зон вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости на основе пространственно-параметрического и геоинформационного моделирования рыночной стоимости.

3.3.Информационно-логическое моделирование рыночной стоимости многоэтажной жилой недвижимости на вторичном рынке.

ЗАПрогнозная схема потенциального развития локальных ценовых зон города Барнаула.

3.5. Предложения по совершенствованию механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости (на примере вторичного рынка многоэтажной жилой недвижимости в городе Барнауле). Заключение.

Библиографический список. Приложение.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Исходя из особенностей функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, его важности и социальной значимости в системе локальных рынков недвижимости, нами определены основные концептуальные аспекты, необходимые для эффективного управления функционированием этого вида локального рынка. Нами приводится следующая концешуальная схема процесса управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости (рис. 1).

Система управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости - это совокупность субъектов и объектов управления, взаимодействующих на основе управляющего воздействия и обратной связи в целях создания необходимых условий для формирования социально-экономических процессов и отношений в сфере обращения недвижимого имущества и для обеспечения устойчивого социально-экономического развития города (муниципального образования).

Объектом управления является все объекты вторичный локальный рынок многоэтажной жилой недвижимости в границах муниципального образования (города).

Основная цель управления функционированием вторичного локального рынка жилья - совершенствование системы рыночных отношений, позволяющей при обеспечении достаточно высокого уровня условий жизни (экономический, социальный и экологический аспекты), развитии эффективной предпринимательской, общественной и иной деятельности, получить максимум поступления финансовых средств в региональный и местный бюджеты.

В системе управления функционированием вторичного рынка многоэтажной жилой недвижимости можно выделить четыре уровня субъектов управления, которые взаимодействуя друг с другом, вырабатывают управленческие решения, направленные на объект управления.

Объект системы управления - совокупность объектов многоэтажной жилой недвижимости, обращающейся на рынке, его окружает инфраструктура -совокупность специализированных учреждений, предприятий, организаций и служб (оценочные, риелторские, страховые фирмы и др.), выполняющих определенные функции по обеспечению нормального режима функционирования локального рынка.

Проведенные исследования позволили выявить, на наш взгляд, основные

концептуальные аспекты управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, которые включают:_

подсистема федеральных законодательных органов власти

подсистема федеральных исполнительных органов власти

подсистема федеральных законодательных органов власти

подсистема федеральных исполнительных органов власти

подсистемы региональных управлений федеральных министерств и

подсистема муниципальных законодательных органов власти подсистема муниципальных исполнительных органов власти

Частный уровень (физические и юридические лица)

зторичного локального рынка

объект управления - многоэтажная жилая недвижимость

Рис. 1. Концептуальная схема процесса управления функционированием вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости

1) развитие механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости, то есть совершенствование механизма функционирования вторичного локального рынка многоэтажной жилои недвижимости в части появления новых функций по определению индикативной рыночной стоимости объектов жилой недвижимости;

2) совершенствование методической основы индикативной оценки и индикативного зонирования: разработка методических подходов для создания универсальных, гибких экономических инструментариев определения индикативной рыночной стоимости жилья;

3) совершенствование инфраструктуры рынка в виде создания специализированного участника рынка, обеспечивающего регулирование рынка сведениями об

индикативной рыночной стоимости. Предлагается создание централизованного органа, выступающего в роли держателя информационных ресурсов, обеспечивающих регулирование вторичного локального рынка многоэтажной жилой недвижимости показателями индикативной стоимости жилой недвижимости.

Современный вторичный локальный рынок жилья, по оценкам специалистов, отличается тем, что относится к одному из менее организованных и регулируемых видов локальных рынков. Он подвержен нестабильности, ценовому диспаритету, дисбалансу спроса и предложения.

Это обстоятельство во многом объясняется отсутствием возможности оперативного отслеживания индикативной стоимости объектов многоэтажной жилой недвижимости для целей управления функционированием рынка и несовершенством инфраструктуры массовой оценки недвижимости.

По нашему мнению совершенствование регулирования локального городского рынка не движимости предполагает проведение массовой индикативной оценки недвижимости. В настоящее время инструменты проведения массовой оценки недвижимости, по данным литературных источников, основаны на корреляционно-регрессионном анализе, который предполагает прямолинейные зависимости стоимости от действия факторов. В целях определения индикативной рыночной стоимости объектов многоэтажной жилой недвижимости в наших исследованиях применен информационно-логический метод.

В отличие от корреляционного и регрессионного анализов он не требует строгого соблюдения таких условий, как размерность и независимость факторов друг от друга, подчинения закону нормального распределения и ряда других условий, необходимых для использования первых двух методов и в то же время позволяет определить специфические состояния величины рыночной стоимости по состоянию параметров факторов, влияющих на ее величину.

Методической основой разработки нового подхода в массовой оценке служит информационно-логический анализ в системе «рыночная стоимость - физические факторы ее формирования», позволяющий определить степень и характер влияния каждого из анализируемых факторов на величину рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости. Структурно разработанный методологический подход в массовой оценке городской недвижимости представлен алгоритмом, который состоит из четырех блоков (рис. 2).

I блок. Подготовка данных включает в себя формирование аналитической таблицы сопряженных наблюдений рыночной стоимости 1 м2 многоэтажной жилой недвижимости и характеристики физических факторов, которые обычно описывают при совершении сделок купли-продажи (табл.1). Ранжирование данных проводится для рыночной стоимости и для факторов-аргуменггов по методике А.Н. Плохинского (1971), определяющей шаг ранга путем деления размаха колеЮ

баний на количество рангов, соответствующее числу наблюдений. Атрибутивные факторы ранжируются по показателям качества, местоположения и др.

рыночная информация о цене предложения и физических характеристиках объектов недвижимости

расчет величины неопределенности фактора по явлению

расчет величины неопределенности явления по фактору

расчет показате-1 ля общей информативности Т

расчет коэффициента эффективности передачи информации К

определение специфических состояний рыночной стоимости по состоянию факторов - аргументов

ппгтпп^ннм ирпяпуииргкпгп пяла

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎