Лестничный марш в нежилом помещении
Здравствуйте, читал дискуссию специалистов на Вашем сайте https://pravoved.ru/question/420962/, а у меня пока вопрос в ту же тему но пока на другой стадии и прошу оказать содействие.
При сдаче объекта долевого строительства - нежилые помещения (2 шт.) в многоквартирном доме пристройка к дому ( 1-ое неж пом. = первый этаж пристройки, 2-ое пом. - второй этаж пристройки , всего 2 этажа в пристройке) и один вход. БТИ в экспликации холл у входа в пристройку отнес к собственнику 1-го этажа и лестницу (3 марша и 2 поворотные площадки) тоже.
Насколько законно их (лестничный марш) внесли в м2 , построенные Застройщиком? и видимо холл у единственного входа в нежилые помещения также будут местом обоюдного использования и возникновение спора, как в ранее указанной беседе.
ЧТО делать?! Ка исправить ошибку БТИ? если это ошибка.
Входит ли лестничный марш в м2 хотя бы одного собственника? Цена как вы понимаете не маленькая?
Скажу сразу - БТИ действовал в интересах Застройщика, вольно трактуя Раздел 2 Приказа 531 МЭР - что ". в м2 входит ВСЁ" В явной форме лестничный марш описан для жилый помещений (раздел 3 того же Приказа)
Помогите- что делать? пока документы на регистрации.
Т.к. напрямую в законе не урегулированы вопросы общих помещений в нежилых объектах, то по аналогии будут применяться положения законодательства в части общих помещений жилых зданий. Это следует из судебной практики:
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Исходя из этого подхода, лестничные пролёты не могут находится в единоличной собственности кого-либо из собственников помещений.
При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В том случае, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к Общему имуществу, владеет им, лишая других собственников доступа в него, последние вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
(Источник — Зорина Ю. Правовой режим общего имущества в нежилых зданиях // Корпоративный юрист. 2010. N 2. С. 34 — 36.)
Нет, не входит, т.к. это общее имущество собственников.
И не имеет тут значения этот Приказ, т.к. он только определяет порядок измерений площади, но никак не правовой статус того или иного помещения.
А исходя из применения закона по аналогии, лестницы не могут быть в чьей то собственности, если они являются общими для всего строения. В противном случае будет нарушено право других собственников.
Уважаемый Юрий! Вопрос о принадлежности лестничных маршей, коридоров и входных дверей очень спорный и трактуется и юристами, и судами всегда неоднозначно. Лично я считаю отнесение холла и лестничного марша в вашем случае к собственности владельца первого этажа не законным. На них должна быть установлена либо общая долевая собственность, либо они просто должны быть отнесены к общему имуществу нежилого здания. Вот информация, которая может быть полезна для Вас:
«Общее имущество в нежилых зданиях
В настоящее время при разрешении аналогичных ситуаций необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания“(далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 64). Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.
Пленум ВАС РФ дал официальное разъяснение, в котором по аналогии распространил нормы об общем имуществе в многоквартирном доме и на нежилые здания.Отсюда следует, что: — на принадлежность или составную часть сложной вещи не может быть признано право частной собственности, если соответствующее имущество может быть отнесено к общему имуществу нежилого здания; — наличие зарегистрированного права частной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, не устраняет режим общей собственности на общее имущество нежилого здания и не позволяет частному собственнику устранять остальных собственников от использования такого имущества и чинить им препятствия; Пленум ВАС РФ разъяснил, дублируя положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Права собственника помещения на общее имущество в здании не зависят от наличия или отсутствия у него регистрации прав или иных особых условий.
Например, суд обязал ответчика устранить незаконную перепланировку, вследствие которой истец лишился свободного доступа в свое помещение, несмотря на наличие возможности попасть в помещения истца иным способом. Судом установлено, что проход в помещение N 36 заложен со стороны общего имущества здания, а именно лестничной клетки, вследствие чего отсутствует беспрепятственный доступ общественной организации в указанное помещение, что подтверждается техническим паспортом (Определение ВАС РФ от 07.09.2010 N ВАС-11669/10).
Наличие государственной регистрации частной собственности на имущество, являющееся по существу общим имуществом в здании, не препятствует предъявлению иска о признании права долевой собственности на это имущество. В некоторых случаях суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности.
Главный факт предмета доказывания в такой ситуации -наличие общего интереса и необходимости в использовании имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.» Источник: Журнал «Арбитражные споры» Санкт-Петербург 2011г., № 2, Халимовский Ю.А.