Анализ рынка производственно-складской недвижимости Калининградской области и города Калининград
Рост экономики напрямую влияет на рост производственной и складской недвижимости, как в регионах, так и страны в целом.
Экономическое развитие региона определяется системой факторов, среди которых ведущее место занимает инвестиционный процесс и внешнеэкономическая деятельность.
Общая оценка социально-экономической ситуации в Калининградской области, по состоянию на 1 января 2014 года
Социально-экономическое развитие региона по итогам 2013 года характеризуется снижением индекса промышленного производства и торговли.
Индекс промышленного производства в 2013 году составил 95,6%. Наибольший удельный вес в общем объеме выпуска продукции всей промышленности имеют: производство транспортных средств и оборудования – 57,6%, производство пищевых продуктов, включая напитки и табак – 22,4%, производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования – 8,0%.
На снижение индекса повлияло снижение добычи топливно-энергетических ресурсов (нефти) на 9,6%.
Инвестиции в основной капитал в 2013 году составили 32,06 млрд. руб. или 72,2% к 2012 году, в том числе крупных и средних предприятий – 18,06 млрд. руб.
В структуре инвестиций в основной капитал крупных и средних предприятий по источникам финансирования по итогам 2013 года наибольший удельный вес (63,5%) занимают привлеченные средства, из них бюджетные средства составляют – 25,2%, кредиты банков – 28,0%. Доля собственных средств предприятий составляет 36,5% от общей суммы инвестиций.
По состоянию на 1 января 2014 года накопленный иностранный капитал в экономике Калининградской области составил 903,8 млн. долларов США. За 2013 год поступление иностранных инвестиций в экономику Калининградской области составило 150,0 млн. долл. США, что на 42% меньше, чем поступления за предыдущий год.
Наибольшая доля иностранных инвестиций направлена в: обрабатывающие производства (56,9%), оптовую и розничную торговлю (19,9%), транспорт и связь (6,8%), операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг (6,7%).
Внешнеторговый оборот Калининградской области за 2013 год составил 10159,2 млн. долларов США и увеличился по сравнению с 2012 годом на 4,3%.
Калининградская область является субъектом РФ, ориентированным на ввоз товаров - импорт за 2013 год составил 85,2% товарооборота области. Экспорт составил 1503,9 млн. долларов США, импорт – 8655,3 млн. долларов США.
Географическая направленность товарооборота остается прежней, а именно, наиболее активны связи Калининградской области со странами дальнего зарубежья. Доля стран дальнего зарубежья в товарообороте составила 97,1%. За 2013 год участники ВЭД Калининградской области осуществляли торговлю со многими странами мира. В первую “тройку” стран-партнеров вошли Германия, Республика Корея и Словакия, их суммарный удельный вес составил 38,5% внешнеторгового оборота региона.
По данным мониторинга Главного управления Банка России по Калининградской области экономическое положение предприятий региона в целом несколько улучшилось. Отмечено улучшение ситуации в сфере производства товаров и услуг при заметном улучшении ситуации с отгрузкой продукции, что обусловлено позитивными изменениями в области спроса. Так же зафиксирован небольшой рост объема жилищного строительства.
Сохраняется стабильная ситуация в социальной сфере региона: отмечен рост доходов населения, постепенно снижается численность безработных.
На протяжении периода восстановления экономики после кризиса 2008-2009 гг. рынок недвижимости в Калининграде и Калининградской области находился на подъёме, стимулируя инвестиционное строительство и куплю-продажу объектов вторичного рынка. В новых благоприятных условиях спектр коммерческой недвижимости в Калининграде представлен в полном объеме. Это торговые и офисные площади, складские и производственные комплексы, а также определенный перечень земельных участков различного назначения.
Рынок производственно-складской недвижимости Калининграда и Калининградской области
Структура рынка производственно-складской недвижимости Калининградской области имеет свою специфику и сильно отличается от других городов России.
Основная отличительная черта структуры рассматриваемого сегмента рынка коммерческой недвижимости – это большой удельный вес зданий, являющихся образцами исторической архитектуры, когда в качестве производственно-складских помещений используются объекты, построенные в Кенигсберге еще немцами. Это старые переоборудованные заводские цеха, бастионы, форты. Эти помещения имеют только стены, крышу, электричество.
Общий объем производственно-складских помещений Калининградской области, составляет около 800 000 кв.м. Если провести ранжирование объектов производственно-складской недвижимости, то категория А - отсутствует вовсе, категория В – не более 5%, категория С – около 30%, остальные 65% можно отнести к категории D.
Структура спроса и предложения на рынке производственно-складской недвижимости города Калининград и Калининградской области
По данным мониторинга рынка наибольший объем предложений производственно-складской недвижимости сосредоточен в Калининграде – 79% от общего объема предложений.
В черте города Калининград наибольший объем предложений к продаже объектов производственно-складского назначения приходится на долю Московского района – 62%.
Рисунок 1. Структура предложений объектов производственно-складского назначения по районам города Калининграда
Анализ структуры предложений объектов производственно-складского назначения, расположенных в городе Калининграде показывает, что большая часть производственно-складских объектов недвижимости сосредоточена на набережной реки Преголя, это обусловлено наличием торгового речного и морского порта и в соответствии с принципами городского планирования производственно-складские объекты размещены в составе портовых комплексов.
Рынок объектов производственно-складского назначения в области представлен единичными предложениями о продаже рассматриваемого вида недвижимости. Основная доля в структуре предложения приходится на объекты расположенные в непосредственной близости к трассам направления на Варшаву и Вильнюс, а так же на территориях имеющих выход к Балтийскому морю.
Спрос в сегменте производственно-складской недвижимости зависит от многих факторов, одним из них является динамика оборота розничной торговли, а также иные экономические показатели, позволяющие оценивать и прогнозировать логистический сегмент.
В Калининградской области наиболее активен спрос на объекты рассматриваемого сегмента с небольшой удаленностью от г. Калининграда (30 – 50 км) под пищевое производство. В большинстве случаев, это земля до 1,5 га с подведенными коммуникациями и мощностями и самим объектом на территории. На практике в предложении фигурируют варианты с большей удаленностью и большими размерами. Покупателям же не хочется «переплачивать» за лишние метры, да и избыточные площади увеличивают расход на их содержание. Все это снижает интерес к большим производственно-складским объектам.
Также со стороны владельцев производственно-складских объектов наблюдается готовность обсуждать варианты продажи объектов по частям, что расширяет круг потенциальных покупателей. Это позволяет прогнозировать дальнейший рост спроса на объекты производственно-складского назначения.
Ценовая ситуация на рынке производственно-складской недвижимости города Калининград и Калининградской области
В Калининградской области минимальная цена предложения о продаже объектов производственно-складского назначения составляет 1750 рублей за кв. м, максимальная цена предложения достигает 27800 рублей за кв. м.
Диапазон цен предложений на рынке производственно-складской недвижимости в городе Калининград составляет от 4000 рублей за кв. м до 25000 рублей за кв. м.
Рисунок 2. Средние значения рыночной стоимости объектов производственно-складского назначения по районам города Калининград, руб./кв.м.
Лидирующим по средней рыночной цене является Ленинградский район в силу сложившегося ограниченного предложения в высоком ценовом сегменте, в то время как, например, в Московском районе информация о предложение к продаже объектов производственно-складского назначения представлена во всех ценовых сегментах, что снижает среднее значение по рынку данного района.
Наибольшая стоимость соответствует производственно-складским объектам наименьшей площади, постепенно стоимость снижается (с увеличением площади объектов).
Рисунок 3. Средние значения рыночной стоимости объектов производственно-складского назначения в зависимости от площади, руб./кв. м
Стоимость объекта недвижимости формирует спрос на этот объект. Наибольшим спросом на рынке производственно-складской недвижимости пользуются объекты общей площадью до 1000 кв. м. Начинающие предпринимателями, только-только налаживающие собственное производство или небольшие фирмы, предпочитают приобретать скромные по размерам помещения: бывшие гаражи, авторемонтные мастерские, заправочные станции, цеха.
Предприниматели «средней руки» предъявляют спрос на более крупные объекты, порядка 1000 – 5000 кв. м. А крупные объекты площадью от 5000 – 9000 кв. м нередко «ищут» своих хозяев по несколько лет. В течение 2013 года не было отмечено ни одной знаковой для рынка сделки купли-продажи крупного объекта производственно-складского назначения. Как правило, столь крупные объекты редко располагаются в черте города, а практически весь объем предложения на рынке сосредоточен именно в городе.
Диапазон ставок аренды на рынке промышленно-складской недвижимости Калининграда составляет 100-352 руб./кв. м/мес., среднее значение – 190 руб./кв. м/мес.
Аренда производственно-складской недвижимости в городе Калининград
По данным «Рес Проперти Менеджмент Рус», ставки аренды на складскую недвижимость Калининграда находятся в диапазоне 50–100 рублей/кв.м/месяц за класс С; класс В - 125–200 рублей/кв. м/месяц и 180–400 рублей/кв.м/месяц – за класс А (без учета НДС, электроэнергии и прочих сопутствующих расходов). Помимо класса помещения ставка аренды зависит от таких факторов, как арендуемая площадь, срок аренды и проч.
Новых заявленных проектов в области складской недвижимости в регионе на данный момент нет, но, учитывая недостаточную развитость сегмента, наличие спроса со стороны арендаторов и емкость сегмента, можно ожидать появления в перспективе двух–трех новых качественных проектов.
Пока же большинство аналитиков уверены: в ближайшие годы Калининград сохранит статус одного из самых интересных и сложных регионов для ведения бизнеса, а новые игроки будут выходить на рынок «активно, но осторожно
Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости города Калининград
Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. На величину цены предложения или цены спроса на объекты недвижимого имущества помимо факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации и социального положения региона, высокое влияние на формирование стоимости оказывает группа физических факторов.
В результате анализа рынка производственно-складской недвижимости города Калининграда была выделена группа физических факторов существенно влияющих на стоимость недвижимости рассматриваемого сегмента рынка.
Для объектов производственно-складского назначение значительную роль играет расположение по отношению к основным торговым путям; интенсивность транспортных потоков и транспортная доступность. Влияние и значения указанных характеристик можно рассмотреть на примере следующих факторов: расстояние до основных транспортных магистралей, а также - наличие, количество и удобство подъездных путей.
Диапазон значений ценообразующего фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» составил 0,1-5,03 км, среднее значение – 1,46 км.
Рисунок 4. Влияние фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» на рыночную стоимость объекта
К основным ценообразующим факторам, существенно влияющим на стоимость объектов производственно-складской недвижимости, относится фактор «Наличие, количество и удобство подъездных путей». Удобство подъездных путей оценивается по балльной системе, в зависимости от класса и уровня движения автотранспорта по улице, с которой осуществляется заезд транспорта на территорию, а также возможности временной парковки и места для маневра грузового транспорта на ней.
Таблица 1. Значения фактора «Наличие, количество и удобство подъездных путей»
Также на стоимость объектов производственно-складской недвижимости оказывает влияние такой фактор как «Состояние и (или) уровень отделки здания и помещений». Хорошее состояние здания или проведенный в нем капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект. Цены предложений производственно-складских зданий или встроенных помещений, находящихся в хорошем состоянии с простым уровнем отделки, выше цен предложений объектов, находящихся в удовлетворительном состоянии.
Таблица 2. Значения фактора «Состояние и (или) уровень отделки»
К основным факторам, влияющим на стоимость объектов производственно-складской недвижимости, так же причисляют наличие и состояние инженерных сетей. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения.
Таблица 3. Значения фактора «Наличие и состояние инженерных сетей»
В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие пандуса, эстакады, кран-балки и т.д.).
Спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости в основном определяются социально-экономическими факторами.
В группу ценообразующих факторов, характеризующих социальное и экономическое положение и существенно влияющих на стоимость производственно-складской недвижимости, можно выделить факторы характеризующие уровень деловой активности и уровень покупательской способности, а так же показывающие масштабы оборотов торговли, оказанных услуг и произведённой продукции. Чем выше уровень экономической активности, тем выше стоимость недвижимости.
Таблица 4. Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке производственно-складской недвижимости
Тенденции и прогнозы: Наметившиеся тенденции развития производственно-складских, промышленных, деловых и коммерческих зон ориентированы на повышение интереса игроков рынка коммерческой недвижимости. В ближайшее время в регионе продолжится создание производственно-складских и промышленных зон и оснащение их инженерными коммуникациями. Также продолжится реконструкция имеющихся объектов производственно-складской недвижимости. Предполагается развитие и внедрение наукоемкого производства, деловых и общественных функций, обеспечивающих формирование качественно новых мест приложения труда на территориях реорганизуемых «старых» промышленных зон. Во всех административных районах города на основных транспортных выходах и на пересечении радиальных магистралей с окружной автомобильной дорогой зарезервированы территории для строительства многофункциональных производственно-обслуживающих, деловых и производственно-торговых зон.
Спрос носит весьма осторожный характер и сопровождается длительным предварительным мониторингом ситуации на рынке. В 2014 году сохранится тенденция восстановления рынка недвижимости в регионе.
Выводы:
- Особенности рынка производственно-складской недвижимости Калининградской области происходят из географического положения - Калининградский регион окружен со всех сторон странами ЕС. В связи с этим рынок производственно-складской недвижимости Калининграда нестандартен для большинства регионов России.
- Градация на категории к производственно-складской недвижимости Калининградской области практически не применима. Большинство объектов, представленных на рынке (продажа недвижимости), не отвечают требованиям, принятым сегодня в логистике. В производственно-складской недвижимости Калининграда общепринятая классификация требует региональной корректировки. По словам специалистов по недвижимости, в Калининграде нет категорий складов, основной классификатор - наличие ремонта.
- Морской и речной порт оказал наибольшее влияние на формирование производственно-складской недвижимости города Калининграда и региона в целом. Основная плотность объектов производственно-складского назначения сконцентрирована в составе портовых комплексов
- В настоящее время рынок производственно-складской недвижимости Калининградской области и города Калининград можно охарактеризовать как неразвитый. Предложение в данном сегменте недвижимости в основном сформировано объектами низкого качества, отмечается дефицит ликвидного предложения.
Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам: