Управление Роспотребнадзора по ЯНАО информирует о порядке начисления за коммунальные услуги и содержание общего имущества многоквартирных жилых домов.
Управление Роспотребнадзора по ЯНАО информирует, что в настоящее время плата за коммунальные услуги для потребителя складывается из двух составляющих: платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и платы за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (общедомовые нужды - ОДН). Однако, в связи со вступлением в силу Федерального закона от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс», с 1 апреля 2016 года будет предусмотрено включение в состав платы за содержание жилого помещения платы за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, потребитель будет оплачивать в составе платы за коммунальные услуги только тот объём коммунальных услуг, которые предоставлены ему в помещении. ОДН будут оплачиваться в составе платы за содержание жилого или нежилого помещения. То есть, расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, включаются в состав платы за содержание жилого или нежилого помещения «автоматически», без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такие расходы включаются в размере, не превышающем норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, установленный субъектом РФ по состоянию на 01.09.2015 года.
Таким образом, для всех способов управления многоквартирным домом, за исключением непосредственного способа, даже в случае сложившихся прямых договорных отношений между потребителями и ресурсоснабжающими организациями плата за ОДН будет вноситься ресурсоснабжающими организациям управляющими организациями (ТСЖ, жилищными кооперативами) которым ОДН оплатят потребители в составе платы за содержание жилого помещения.
С первого января 2016 года услуга по сбору и транспортировке твердых бытовых отходов (ТБО) перестала относиться к жилищным услугам, перейдя в разряд коммунальных! В связи с принятием 29 декабря 2014 года Федерального закона №458-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления». В 2015 г. вывоз твёрдых отходов не считался коммунальной услугой и в квитанциях за «коммуналку» относится к строке «содержание и текущий ремонт». Но с 1 января 2016 года вводится новая коммунальная услуга - «Обращение с твёрдыми коммунальными отходами (ТКО)». Она должна указываться отдельной строкой в квитанции. Чтобы предоставить жителям дома такую услугу, ТСЖ, ЖСК или УК должны будут заключить договор с региональным оператором. Именно он будет заниматься сбором, транспортировкой, обработкой, обезвреживанием и захоронением твёрдых коммунальных отходов в каждом конкретном регионе. Собственники частных жилых домов будут заключать договор с региональным оператором напрямую. По новому законодательству нет понятийного разделения твёрдых отходов из жилых и нежилых помещений, как это было прежде. Общим понятием «твёрдые коммунальные отходы» теперь называются отходы, образующиеся в жилых и нежилых помещениях в процессе потребления физическими и юридическими лицами. Плата будет начисляться в зависимости от количества проживающих в жилом помещении, а не от его площади. Кроме того, услуга по сбору и вывозу мусора будет переведена из жилищной в коммунальную и выделена в отдельную строку квитанции с 1 января 2017 года.
Что такое общее имущество
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, такие места называют помещениями общего пользования.
К местам общего пользования относятся и межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и подвалы. Инженерное оборудование в подвалах - котельные, бойлерные, элеваторные узлы тоже называют общим имуществом. Как и ограждающие несущие конструкции дома - фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие колонны, а также крыши, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты. Трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом - тоже общее имущество жильцов.
Все эти объекты многоквартирного дома требуют обслуживания. На общем собрании жильцы дома выбирают подходящую им форму правления домом - ТСЖ или УК. Также они определяют перечень необходимых работ и утверждают их стоимость. Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, жильцы вправе определять и то, когда проводить текущий ремонт. То есть, любой собственник может провести общее собрание по вопросу проведения текущего ремонта. При этом УК должна произвести расчет сметы намеченных работ и предложить к утверждению собственниками новый размер оплаты с учетом проведения ремонтных работ. Если большинство собственников проголосуют положительно, в счет нового тарифа будут произведены утвержденные работы по текущему ремонту общедомового имущества.
Если качество оставляет желать лучшего
В соответствии с п. 6 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, если она оказала услуги ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
- УК, не выполняя услуг по обслуживанию дома, нарушают правила, установленные законом. И в этой связи они обязаны ответить по факту невыполнения услуг. Для этого жильцы дома должны составить акт, привлечь свидетелей, ими могут быть соседи, другие жильцы вашего дома. И на основе этого акта должен быть сделан перерасчет. При этом любой собственник вправе в любое время организовать и провести общее собрание с заслушиванием на нем отчета УК. И если последняя не выполняет договорных обязательств, жильцы имеют право разорвать договорные отношения с ней. При этом на общем собрании собственники вновь должны определить способ управления и выбрать, заключить договор управления с другой УК или оформить договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и ремонту жилья - если выбран способ непосредственного управления.
Как проводится текущий ремонт жилых домов
Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170). Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил № 491).
Обеспечение проведения текущего ремонта
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 12 Правил № 491). Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается (п. п. "з" п. 11, п. 16 Правил № 491):
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
б)ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- путем членства собственников помещений в указанных организациях;
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.
ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Если был заключен договор с управляющей организацией, то в договоре управления в том числе должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ). При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Оплата расходов на текущий ремонт
Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). При этом собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества (в том числе на текущий ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил № 491):
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов (в том числе на текущий ремонт) собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).
Куда гражданам обращаться в случае выявления нарушений со стороны УК и ТСЖ
В соответствии со ст. 20 ЖК РФ установлено, что государственным жилищным надзором является исключительно региональный государственный контроль (надзор), общее определение какового приведено в пункте 3 статьи 2 Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».
При этом положениями ч. 1 ст. 20 ЖК РФ определен предмет регионального государственного жилищного надзора, который осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и включает в себя "предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований, установленных жилищным законодательством, в том числе по использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности, законодательством Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности".
Конкретный порядок осуществления органами государственного жилищного надзора регионального государственного жилищного надзора устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с учётом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации, на которое также возложена функция по координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный жилищный надзор (см. взаимосвязанные положения пунктов 16.1 и 16.2 ст. 12 и части 2 ст. 20 ЖК РФ).
На основании вышеизложенного, в случае выявления нарушений со стороны управляющих организаций и ТСЖ, гражданам необходимо обращаться в Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО расположенного по адресу: г. Салехард, ул. Мира, д. 2/а и в Администрацию МО г. Салехард ул. Свердлова, д. 41 отдел по обращению с гражданами.
Заместитель начальника отела защиты прав потребителей Спешилов С.С.
(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ямало-Ненецкому автономному округу, 2006-2022 г.