Сербская недвижимость: как узнать реальную цену?
1 марта 2017 года Республиканское бюро геодезии (Републички геодетски завод) Сербии выложило в открытый доступ базу данных с ценами на недвижимость или, иными словами, те настоящие цены домов, квартир, земельных участков и т.д. в разных регионах Сербии, которые отражают не мечтания владельцев, не пожелания покупателей и не мнения экспертов, а реальное состояние рынка недвижимости. Потому что на сайте представлены данные о совершенных сделках, полученные из зарегистрированных договоров купли-продажи. Пользу этого нового сервиса для тех, кто собирается купить в Сербии жилье, трудно переоценить. Попадая в чужую страну, человек нуждается в ориентирах. Он может выбрать какого-то агента, риелтора, довериться его авторитетному мнению, и смириться с тем, что этот человек может быть материально заинтересован в искажении реальной картины. Или, не доверяя никому, он может самостоятельно пересмотреть в Интернете тысячи объявлений о продаже недвижимости, теряясь в догадках, продаются ли эти дома по указанным ценам, или же это только запросы владельцев, которые после переговоров снижают их в полтора, а то и в два раза. И в том, и в другом случае зарубежный покупатель имеет дело с людьми, желающими продать и извлечь из продажи максимальную прибыль. А вот посмотреть на цены глазами сербского покупателя, узнать, сколько и за что он готов платить, до сей поры было невозможно.
Как это работает?Новый сервис под названием Реестр оборота недвижимости (Регистар промета непокретности) представляют собой привязанную к карте базу данных по сделкам купли-продажи недвижимости, совершенным в Сербии с 1 января 2012 года. Пользоваться этой базой просто. Надо выбрать период совершения сделок (например, с 1 января по 31 декабря 2015 года), регион (указываются општина и кадастарская општина) и вид недвижимости (это могут быть земельные участки разных категорий, жилые дома, коммерческая недвижимость, квартиры, гаражи и т.д.). После этого нажатие кнопки «Прикажи» («Показать») выводит на экран соответствующий запросу участок карты с разноцветными кружками. Каждому кружку соответствуют одна или несколько сделок купли-продажи недвижимости. Большая часть кружков имеют красный или светло-коричневый цвет. Красный цвет — одна обычная сделка; светло-коричневый — несколько сделок, совершенных в том месте карты, которое закрывается кружком. Дополнительно желтым цветом обозначаются специфические сделки (покупка от инвестора, продажи с аукциона и сделки между родственниками), а серым — сделки с ценами ниже 5000 динаров или 500 евро. После просмотра сведений кружок приобретает синий цвет. При нажатии на кружок открывается небольшое окошко с основными данными по сделке — дата заключения, цена, площадь, вид недвижимости и вид сделки. Разрешения карты достаточно, чтобы выяснить, по какой цене продаются дома или квартиры на выбранной улице. И если цены на дома сильно различаются в зависимости не только от площади или местоположения, но и от качества и времени строительства, то данные по стоимости квартир в избранном доме просто бесценны. Если квартиры в доме покупаются по 1000 евро за квадратный метр, то стоит задуматься, прежде чем платить 1200… Тем же, кто уже живет в Сербии, будет любопытно поиграть с базой и посмотреть, как идут продажи домов в ближайшей округе.
Так выглядят данные по продаже жилых домов в општине Беочин (кадастарская општина Раковац) в первой половине 2014 года.
Капелька дегтяНо это всё в теории, по замыслу создателей. На практике же новая система пока далека от совершенства. Во-первых, база данных находится в стадии наполнения, что сильно снижает ее ценность. При том, что заявлен поиск по сделкам, совершенным с 1 января 2012 года, регулярное наполнение базы началось только два года спустя, и на сегодняшний день 80% имеющихся данных относятся к 2014 году. Последние сведения на день публикации материала относятся к 18 октября 2016 года, а попытка выставить более позднюю дату вызывает зависание системы. Во-вторых, предлагаемую карту (в ее основе лежит карта Bing) в хорошем разрешении можно рассматривать только до поиска данных. После нажатия кнопки поиска установленное по умолчанию разрешение (можно рассмотреть улицы, но понять, к какому именно дому относится кружок с данными, невозможно) не удается увеличить никакими силами. Вероятно, это сделано для сохранения приватности, и ожидать, что кружок будет четко указывать на отдельный дом, не приходится. Однако, если любопытному соседу известна дата продажи какого-то дома, узнать, сколько за него было заплачено, даже при таком разрешении не составит особого труда. В-третьих, в поиске встречаются ошибки. Иногда система путает кадастарские општины, иногда зависает, иногда выдает явно неполные данные за протяженный период времени (пока лучше задавать в поиске один год). В-четвертых, рассчитать стоимость квадратного метра жилой площади в отдельно стоящем жилом доме на основе этих данных не получится. Дело в том, что в сербском кадастре (а заодно и в данных Республиканского бюро геодезии) фигурируют только данные о площади земли, занимаемой конкретным домом. Поэтому, если в сделке идет речь о продаже дома площадью 80 кв. м, то это может быть и скромный одноэтажный сельский домик, и трехэтажное строение жилой площадью 240 кв. м. Выяснить это можно только после личного посещения местности, а вот на расстоянии получится только прикинуть общий порядок цен в данном регионе. И, наконец, пятое и последнее. Если в объявлениях о купле-продаже недвижимости владельцы склонны завышать (а иногда сильно завышать) цены, то в данных о сделках цены могут не менее сильно занижаться. Покупатель и продавец (особенно, если они сербы и не испытывают страха перед покупкой недвижимости в чужой стране) ради снижения налогов нередко предпочитают в договоре (откуда и берутся официальные данные) указывать меньшую сумму, по сравнению с той, что выплачивается реально. А это означает, что анализируя данные Регистра оборота недвижимости, придется делать определенную поправку и искать нечто среднее между ценами объявлений и ценами заключенных договоров.
Подводя итоги, можно сказать, что народившийся на свет Божий сербский Регистр оборота недвижимости пока еще не стал полноценным инструментом для анализа рынка недвижимости — для этого ему не хватает полноты, что, безусловно, дело наживное. Однако использовать его можно уже и сейчас. Присматриваясь к покупке дома или квартиры, имеет смысл заглянуть в Реестр, выяснить, что происходило с продажами недвижимости в избранном для себя районе, изучить общий порядок цен… Эта информация точно не будет лишней в переговорах с продавцами, которые лишатся возможности авторитетно рассказывать, по каким заоблачным ценам продаются дома в их исключительно прекрасном районе.