1. Нежилой фонд. Значение управления нежилыми помещениями
В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». При этом указанное понятие для законодательства не является новым. «Нежилое помещение» использовалось в Гражданском Кодексе РСФСР 1964 года, Жилищном Кодексе РСФСР 1983 года, Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулировано его содержание, толкование. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.
В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер.[1] Тем не менее, этого явно не достаточно.
Федеральный закон от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" включал в состав муниципальной собственности, помимо прочего, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения.[2] В данном контексте подчёркивается что, объединяющим признаком для нежилых помещений и жилищного фонда является то, что они входят в состав муниципальной собственности. Однако этой же нормой законодателем отмечается и функциональное различие жилищного фонда и нежилых объектов (независимо от назначения и разновидности последних).
Закон "Об основах федеральной жилищной политики" рассматривает нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям.[3] Здесь нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).
С этой же позиции подходит к вопросу и ЖК РСФСР, в части второй ст. 4 которого к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.[4]
Указанное противопоставление поддерживается и ГК РФ, который указывает на то, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.[5] Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (часть вторая п.3 ст. 288). Как видно, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.
Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В данном Законе термины "жилые и нежилые помещения" продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами "здания, сооружения".[6] Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (часть вторая п.6 ст. 12).
Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком». Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.[7]
Из всего вышеизложенного можно выделить основные признаки объектов нежилого фонда:
1. недвижимый характер;
3. назначение (с одной стороны, не для постоянного проживания граждан и, с другой стороны, для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей);
4. пригодность (соответствие техническим, строительным и пожарным нормам).
Таким образом, установив, что нежилдое помещение представляет собой универсальное обобщающее понятие и выявив его основные признаки, можно сформулировать следующее определение.
Итак, нежилым помещением признаётся изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарно-техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Разнообразие нежилых помещений составляет нежилой фонд муниципалитетов.
1.2. Значение управления муниципальным нежилым фондом
Органы местного самоуправления от имени муниципального образования управляют муниципальным нежилым фондом, а именно владеют, пользуются и распоряжаются указанным имуществом.
В условиях быстрого увеличения количества организаций резко встаёт вопрос о наделении их нежилыми помещениями, необходимыми для осуществления определённой деятельности. Любая организация нуждается в офисе. Отсюда обоснованно возросший спрос на нежилые помещения.
Поскольку муниципальное образование, а точнее местные органы от его имени, является крупнейшим собственником такого рода имущества, то перед вышеназванными органами стоит задача по передаче прав на муниципальные нежилые помещения.
Кроме того, в результате передачи прав на указанные помещения гарантируется поступление денежных средств в местный бюджет.
Общеизвестно, что для большинства муниципальных образований в РФ характерно обветшание как жилого фонда, так и нежилых зданий и сооружений. Данная проблема решаема: при постоянно растущем спросе на нежилые помещения есть возможность заключения договоров (аренды) с обязательным условием реконструкции либо модернизации имеющегося объекта.
Помимо осуществления сделок с объектами нежилого фонда, на органах местного самоуправления лежит ответственность по ведению учёта данных объектов. Ведение учёта муниципальной собственности, в целом, и нежилых зданий, сооружений, в частности, объясняется необходимостью наличия точных сведений о тех или иных объектах.
Учет объектов муниципального нежилого фонда основан на данных технической инвентаризации объектов, на данных бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества, на данных статистического учета.
В соответствии с этим выделяются следующие виды учета муниципального имущества.
1. Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – это количественное и качественное описание объекта недвижимого имущества, в результате чего происходит его индивидуализация.
В ходе инвентаризации устанавливаются границы назначение строения, его размер, используемые материалы и техническое состояние. Единицей технической инвентаризации является отдельно стоящее здание. Учет объекта недвижимости предполагает присвоение ему кадастрового номера. На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях (при этом приоритет отдается бумажным носителям). Документация на здание группируется в инвентарное дело, в которое включаются следующие группы документов:
а) технические материалы (технический паспорт здания, план земельного участка, поэтажный план здания, экспликация к поэтажному плану).
б) все правоустанавливающие документы, сгруппированные в хронологическом порядке.
Материалы технической инвентаризации объекта недвижимости включаются в архив организации технической инвентаризации. Поступающие в архив материалы регистрируются в инвентарных книгах.
2. Бухгалтерский учет ведется муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями. Имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление, учитывается на балансе муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями должны учитываться на балансе муниципальной казны. Муниципальные унитарные предприятия и учреждения формируют бухгалтерскую отчетность, которая утверждается уполномоченным органом местного самоуправления. Органы местного самоуправления могут принять решение о проведении аудиторской проверки деятельности муниципальных предприятий и учреждений (в том числе независимыми аудиторами).
3. Статистический учет - осуществляется отделом по статистике. Единый статистический учет представлен в России тремя уровнями: федеральным, субъектным и местным. Статистика ведется по различным аспектам функционирования муниципальных образований, в том числе и в отношении муниципального имущества (объем жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности, число муниципальных унитарных предприятий и учреждений, в том числе и в отраслевом разрезе, объем произведенной ими продукции или оказанных услуг и т.д.).