Елена Моштакова - Обучение риэлторов
Самая выгодная инвестиция, которая увеличивает доход риэлтора - в себя и свою экспертность.
Поэтому приглашаю вас на обучение "Основы загородной недвижимости".
Курс предназначен для начинающих и малоопытных риэлторов в специализации "Загородная недвижимость", а также будет полезен всем, кто имеет участки и дома.Показать полностью.
На рынке недвижимости сейчас временное затишье, самое время повысить свою квалификацию или приобрести новую специализацию!
Подписывайтесь на рассылку "8 шагов в теме загородной недвижимости: Как риелтору организовать поток клиентов, которые готовы платить даже в кризис" - https://vk.com/app5898182_-55084997#s=1769039
Елена Моштакова, основатель онлайн-школы риелторов.
- Записи сообщества
- Поиск
Проверьте свои знания, примите участие в тесте!
В соответствии с земельным законодательством, земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения …Показать полностью.
а) после вступления в силу ЗК РФ не предоставляются б) предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям в) предоставляются федеральным казенным предприятиям г) предоставляются исключительно гражданам РФ
Свой ответ пишите в комментариях! ________________________________________
Вопрос на тест от 18 июня
Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма являются:
Ответ: б) Ордер на жилое помещение;
Елена Моштакова - Обучение риэлторов запись закрепленаВажно риэлторам ИП!
Операторам связи, риелторам и некоторым другим юрлицам нужно обновить правила внутреннего контроля
17 июня изменили общие требования к правилам внутреннего контроля (ПВК) компаний, которые проводят операции с деньгами или другим имуществом, и ряда ИП. Исключение - те, кто применяют специальные требования к ПВК, например банки и не кредитные финансовые организации, юридические и бухгалтерские фирмы. Показать полностью.
Программу оценки риска переименовали и уточнили ее содержание. В нее нужно включить положения о том, как:
- оценивать степень риска клиента при приеме на обслуживание; - пересматривать группу риска при длительной работе с клиентом; - принимать к нему меры по антиотмывочному закону; - управлять рисками; - документально фиксировать результаты оценки рисков и управления ими; - анализировать, может ли клиент использовать новые услуги и программно-технические средства, чтобы отмывать преступные доходы и финансировать терроризм.
Оценивать риски надо по одной или нескольким категориям: страновые, клиентские и операционные. Ранее это была рекомендация Росфинмониторинга.
Учесть новшества в ПВК следует не позже 18 июля. Есть и другие поправки. Например, вместо бумажных ПВК разрешили оформлять электронные. Последние нужно заверить квалифицированной ЭП руководителя организации или ИП.
Елена Моштакова - Обучение риэлторов запись закрепленаКвартира, ипотека и развод: 5 вопросов о разделе имущества
Развод, по мнению психологов, один из самых сильных стрессов в жизни человека. Помимо сложного эмоционального состояния, добавляются проблемы материальные — раздел совместно нажитого имущества. Собрали несколько ситуаций, с которыми сталкивались люди при разводе, и попросили юристов дать по ним разъяснения.Показать полностью.
1. У нас с супругой из имущества имеется квартира, которая находится в ипотеке. Можем ли мы с супругой разделить квартиру и ипотеку? Правда ли, что пока квартира в ипотеке, она принадлежит банку и тот может ее изъять для погашения своих долгов?
Кирилл Гавриличев, управляющий партнер юридической компании «ГК Лигал»: — Квартира и ипотечный кредит — это взаимосвязанные, но разные вещи. Исполнение обязательств по ипотечному кредиту обеспечено квартирой, то есть квартира принадлежит супругам, а не банку. Именно поэтому банк не может безосновательно забрать квартиру для погашения своих долгов.
Квартира, несмотря на то что она находится в залоге у банка, может быть разделена между супругами в равных долях без получения согласия банка или Агентства по страхованию вкладов, которое будет назначено управляющим обанкротившегося банка. Однако для раздела самого ипотечного кредита понадобится согласие кредитора на изменение условий и сторон кредита.
Как правило, банки неохотно идут на изменение условий ипотечного кредита. Но это не мешает супругу, который был должником по кредиту, в будущем после выплаты кредита обратиться в суд с требованием признать долг общим и взыскать с бывшего супруга половину уплаченного после расторжения брака.
2. Мы с мужем разводимся. Во время брака мы купили квартиру в кредит (ипотеку), который оформлен на мужа. Кредит за квартиру еще не закрыт, его выплачивает муж, но при покупке квартиры использовались денежные средства, накопленные мною до брака. Как будет в суде делиться имущество между нами? Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества Amulex.ru: — По общему правилу, установленному Семейным кодексом РФ (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 39), имущество, приобретенное супругами в браке, является их совместной собственностью и подлежит разделу в равных долях. Несмотря на то что квартира была оформлена на мужа, она является совместной собственностью супругов. Если паре не удастся договориться и решить вопрос миром, раздел квартиры будет осуществляться судом с учетом следующих особенностей ситуации.
Во-первых, денежные средства, накопленные женой до брака и использованные при покупке квартиры, являются ее личной собственностью (п.1 ст.36 СК РФ). При предоставлении доказательств использования личных средств суд должен отойти от принципа равенства долей и увеличить долю жены в праве собственности на квартиру пропорционально внесенным ею денежным средствам (такая позиция отражена в п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2017).
Во-вторых, поскольку квартира приобреталась в ипотеку и кредит до настоящего момента не выплачен, к участию в деле в обязательном порядке привлекается банк — залогодержатель в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. На практике банки, получая своевременные платежи от указанного в договоре заемщика, весьма неохотно дают согласие на изменение предмета залога и раздел долговых обязательств. Но при этом у мужа останется право каждый раз после внесения очередного платежа взыскать причитающуюся долю с жены.
В-третьих, у мужа есть право взыскать с бывшей супруги половину денежных средств, уплаченных им по кредитному договору в период, когда брак еще не был расторгнут, но брачные отношения уже фактически были прекращены.
3. Я знал, что приобретенное до брака имущество не делится. Поэтому в феврале 2018 года купил квартиру до брака в ипотеку за 4 млн руб., квартира оформлена на меня. А женился в августе 2018 года. В апреле 2022 года мы развелись. Осталась задолженность около 2 млн руб. Сейчас жена говорит, что отсудит у меня половину квартиры. Возможно ли это? Приобретал же до брака и оплачивал один, она не работала. Галина Белик, адвокат: — Вы купили квартиру до брака за кредитные деньги, а не за личные. А отдавали их часть в браке. Соответственно, квартира действительно подлежит разделу с супругой, однако при этом не является общим совместным имуществом, хоть и приобретена во время брака, но куплена на личные средства каждого из супругов, оплату договора ипотеки. Для этого необходимо исследовать движение денег по счетам супруга и даты совершения сделок с акциями. Несовпадение дат операций денежных средств с датами платежей за квартиру подтвердит вашу позицию и в этом случае в иске супруга будет отказано. Единоличное погашение супругом общего долга также не является основанием для отнесения приобретенной на заемные средства квартиры к его личной собственности. В данном случае квартира останется совместной собственностью и вы можете претендовать на ее половину.
5. Покупаем с супругом квартиру стоимостью 10 млн руб. Часть из них — 5 млн руб. мне дарят мои родители. Остальная часть — наши общие накопления. Как будет делиться квартира в случае развода? Будет ли учтена часть, которую мне подарили?
Степан Хантимиров, юрист адвокатского бюро Asterisk: — Имущество, купленное за подаренные или личные деньги одного из супругов, является собственностью супруга, а не общей совместной собственностью супругов (ст. 36 СК РФ, абз. 4 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»). И это правило действует даже в том случае, если это имущество в свое время было оформлено на имя другого супруга (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2020 № 41-КГ20-10-К4).
Такие же правила применяются к долям в праве собственности на имущество. Личные средства жены на покупку квартиры составили 50%, значит, 1/2 доли в праве собственности на квартиру уже принадлежит жене. Общие накопления супругов на покупку квартиры составили также 50%. При разделе имущества супругов, как правило, общее имущество делится пополам. Половина от 50% составляет 25%, или 1/4. В совокупности жена получит долю в размере 3/4, которая складывается из 1/2 (ее личные денежные средства) и 1/4 (доля в общем имуществе супругов).
При этом жена должна будет доказать в суде, что квартира куплена именно на деньги, которые ей подарили родители, а для этого нужно доказать, что родители фактически передавали деньги. Достаточными доказательствами, как правило, являются расписки о получении денежных средств, договоры дарения, выписки по счёту.
Елена Моштакова - Обучение риэлторов запись закреплена Елена Моштакова - Обучение риэлторов запись закреплена«Панельки — это образ жизни» Как однотипные серые дома изменили россиян и стали одним из символов СССР?
В 1960-е годы, когда у власти находился Никита Хрущев, жилищный вопрос СССР все еще не был решен — люди массово переезжали из сел в города, но жить им было по-прежнему негде.Показать полностью. Тогда было принято решение о возведении так называемых хрущевок: пятиэтажные однотипные панельные дома должны были стать временным решением, но и в 2022 году они остаются единственным жильем для множества россиян. Сегодня панелькам посвящают песни и произведения искусства, на их фоне снимают клипы и проводят фотосессии, но однозначного отношения к этим постройкам нет. Стали ли панельки частью нашей жизни, готовы ли мы отказаться от них, «Лента.ру» узнала у Михаила Алексеевского — городского антрополога, посвятившего одно из исследований тому, как жители российских городов воспринимают различные типы застройки.
«Лента.ру»: Почему в России панельки вжились в наш образ жизни и стали культурным феноменом?
Михаил Алексеевский: Самый простой ответ — потому что их очень-очень много. Мои коллеги исследовали типологию российских городов и выяснили, что 49 процентов всей жилой застройки российских городов – это типовые многоквартирные дома советского времени, условные панельки.
Просто российские города в наибольшей степени панельные — это самый популярный тип застройки, привычная норма. То есть жить в постсоветском жилом комплексе — это «ух ты», жить в коттедже — еще более экзотично. Жить в исторической постройке, каком-то доходном доме рубежа XIX-XX веков тоже что-то особенное. А жить в советском панельном доме — это норма. И неудивительно, что она как-то рефлексируется, осмысляется и имеет такое большое значение.
Панельки было легко и недорого строить, одна из причин в этом?
В советское время был очень активный процесс урбанизации. Если в дореволюционное время Россия была преимущественно сельской, то сейчас почти 75 процентов населения живет в городах. В этом смысле Россия занимает высокое место в мировых рейтингах уровня урбанизации.
И в процессе пока сельские жители приезжали в города искать свое место под солнцем, им надо было где-то жить. До начала массового строения панелек это приводило к жутко перенаселенным коммуналкам, а при Хрущеве появилась программа, которая позволяет строить быстро и достаточно дешево, и расселять людей из коммуналок. А коммуналки сейчас — тоже некоторая экзотика.
Вы говорили про быстрое и дешевое строительство. Какие у него минусы?
Это все было довольно низкого качества. Почему сейчас встает вопрос про реновацию — потому что надо с этими домами что-то делать. Изначально это было дешево, но не очень удобные планировки, высокая слышимость. Но когда их строили, не думали, что они так долго будут использоваться — это воспринималось как временное решение: сейчас мы быстренько всех расселим, а потом начнем строить нормальные дома. В целом в этом направлении все и двигалось, но жилья все равно не хватало, и большинство этих зданий по-прежнему активно эксплуатируются.
Но с точки зрения коммуникаций, соответствия современным стандартам они, конечно, мало котируются. Поэтому и возникают вопросы — что именно с ними делать. Другое, что подход, который сейчас преобладает, то есть реновация, — не единственное, что можно делать с этими панельками. Коллеги мои разработали программу, как можно их модернизировать вместо сноса и новой застройки. Они малоэтажные, а с точки зрения урбанистики это считается комфортной городской средой — не «человейник», а зеленые дворы и так далее.
В Германии, например, их модернизируют, достраивают пару этажей и получается и внешне, и по сути, с одной стороны, дешевле, чем сносить и строить заново, а с другой — современно и хорошо выглядит.
Если сейчас панельки начнут сносить по всей России, хотя бы по крупным городам, не будет ли это восприниматься с негативом? Потому что пейзаж любого спального района — это панельки, а многоэтажки-новостройки там выделяются.
Вообще это серьезный вопрос — какой должна быть застройка наших городов? Неслучайно в Москве планы по реновации не встретили единодушного одобрения — не все готовы переезжать в 25-этажки. Кому-то нравится вот эта комфортная среда, когда ты знаешь всех соседей, бабушки на лавочке перед подъездом — достаточно приятная и гуманная социальная атмосфера.
Понятно, что терять это для многих травматично. С другой стороны, если трубы в доме гнилые, а перекрытия плохо держат — то это не Колизей, который немного подразрушился и стоит веками, и делать с этим что-то надо. Вопрос — что именно. Но в целом многим эта среда очень нравится и кажется достаточно комфортной.
Если сейчас посмотреть на любой крупный город и сравнить, что изменилось с советских времен, то самое большое изменение — появление торговых центров. Этой функции в советской плановой экономике не предусматривалось: был один гастроном, все постояли там в очереди за продуктами, потом поели в столовой, и все. В современном мире уже другие требования к инфраструктуре. В свое время появлялись ларьки — то, что возникло в 1990-е, было попыткой адаптировать советскую среду к новым временам дикого капитализма
Получается, современные ЖК со своими детскими садами и школами не решают также проблемы с устройством детей? В советское время была совершенно другая логика градостроительства. Плановая экономика — плановая логика. На тысячу жителей многоквартирных домов нужно столько-то детских садов и школ, все это строило государство и не задумывалось о рентабельности.
В случае, когда речь идет о коммерческой застройке девелоперами, ты можешь потратить какое-то количество денег и построить многоэтажный дом. Если ты построишь дом более высокий — в нем будет больше квартир и площади, и ты больше денег получишь от продажи всего этого. Если ты строишь школу — ты не можешь продавать классы, и это расходы, а не доходы.
Поэтому ничего удивительного в том, что девелоперы стараются как можно меньше тратить на социальную инфраструктуру и строят то, что можно продать. Собственно, это и приводит в худшем варианте к «человейнику», в котором нет ничего, и дети ходят в школу, которая построена в соседнем советском микрорайоне, перегружая ее. В итоге несчастливы все.
Для более старшего поколения панельки остаются связующим звеном с прежней жизнью, своего рода ностальгия, детство. Но молодое поколение — почему оно их романтизирует?
Это во многом связано с романтизацией советского времени: оно ушло, а вот эта городская среда, возникшая в это время, воспринимается как наша своего рода античность. Была великая эпоха, построено было это, сейчас оно немного обветшалое — не то что это наш Колизей, но что-то подобное.
Были построены сталинки. Есть очень красивые высотки. Почему мы их так не романтизируем? Есть архитектура типовая, которая существует везде. На этом основана условная коллизия фильма «Ирония судьбы» — в какой город ни приедешь, везде одинаковые дома. И когда ты живешь в таком доме — это про похожесть опыта, которая вызывает эмпатию. Увидел какую-то старую игрушку, и вспоминаешь, что у тебя была такая же, и у тебя теплые чувства. А когда видишь сталинскую высотку, в которой жила партийная элита, ты можешь восторгаться ею с архитектурной точки зрения, но сердечко у тебя в этот момент не будет екать. Когда ты видишь подъезд пятиэтажки точно такой, в котором когда-то жил ты, это по-другому работает — это твое, знакомое тебе.Кремль — это достопримечательность. Сталинские высотки — это достопримечательность. А панельки — это образ жизни
А есть вероятность, что сосуществование панелек с новостройками будет долгим, будут ли они вписываться в новую городскую среду? Или их вытеснят полностью? Осторожно мы можем предположить, что через какое-то время, не обязательно скоро, немногочисленные оставшиеся панельки признают объектами исторического наследия, возьмут под охрану, откроют там музей.
Тут все зависит не столько от времени, лет, а от количества. Когда у тебя какие-то автобусные остановки по всей стране одинаковые, ты думаешь: «Что такого, они по всей стране одинаковые». Проходит условно 50 лет, таких остановок осталось пять на всю страну, и все тут же: «Глядите, какая интересная архитектура, эпоха отразилась в этой остановке, давайте ее сохранять». А панелек сейчас очень и очень много. Поэтому идея того, что надо сохранять, а не сносить, широкие массы не очень трогает — они есть в каждом городе, заурядные и не очень красивые.
Но прямо сейчас происходит перемена отношения к конструктивизму. Долгое время, в позднесоветское и в 1990-е, у обывателей была идея, что конструктивистские здания не представляют собой особой ценности. Сейчас, когда таких зданий становится все меньше, начинаются какие-то экскурсии типа «Конструктивистский Екатеринбург», поэтому думаю, что и до панелек это рано или поздно дойдет.
Получается, мы просто пока их исследуем? Я бы сказал, начинаем рефлексировать — вокруг все меняется, а они остаются, связанные с другой эпохой. Чем больше времени проходит с распада СССР, тем больше рефлексии и переживания, что это было, как это было. И волнует это не тех, кто застал Союз, — тот же Хаски, который обыгрывает советскую «панельную» эстетику в своих клипах, там не жил. С точки зрения культуры, истории, мифологии Советский Союз становится значимым и важным.
До недавнего времени то же самое происходило с 90-ми, сейчас уже меньше: бандиты, какая-то необычная эпоха, какое-то ретро. И это дико интересно мне как человеку, юность которого прошла в 90-е. Лично у меня попса того времени про два кусочка колбаски тогда вызывала рвотные рефлексы, а сейчас, когда Dead Blonde работает в той же стилистике, это считается стильно, модно, молодежноНо мне кажется, тут важная история про то, что не надо путать туризм с эмиграцией. Супербольшого желания у молодежи жить именно в таких панельках нет — это самое непривлекательное, хуже только деревенские дома, ИЖС.
Следующие по степени непривлекательности — это хрущевки, особенно ушатанные. Сказать, что молодежь не хочет жить в современном ЖК, а выбирает хрущобу с ковром на стене, мы не можем. И в этом смысле история про фотосессии молодежи среди советских панелек — это о том, что человек попал в какой-то новый мир и хочет там сфоткаться, а не о том, что «это мое»
А вот эти палисадники всякие под окнами панелек, фигуры из шин — в современных ЖК такое сейчас разве встретится? Есть отдельная история о том, что происходит с образом жизни в новых «человейниках», — мы можем их ругать и перечислять кучу минусов, но образ жизни там очень резко отличается от советской застройки, и он куда более прогрессивный вопреки архитектуре и строительным решениям. Потому что в эти многоэтажки в основном переезжают молодые семьи из среднего класса, и они очень сплачиваются друг с другом, потому что решают одни и те же проблемы: брак застройщика, нехватка детских садов и так далее — создают среду взаимовыручки.
Я был поражен, насколько силен контраст между страшилками о том, что это будущие гетто, и тем, какая там на самом деле интересная и очень прогрессивная социальная жизнь. И эти палисадники перед подъездами — это «сделай сам» в улучшении городской среды, которым занимаются не только бабушки.
Это как раз про прогрессивность и готовность самостоятельно менять среду, а не ждать ГБУ «Жилищник». На эти новые дома действительно много жалоб — слышимость, что-то вечно ломается и так далее. Многие подумают, стоит ли покупать квартиру в новостройке или выбрать ту же сталинку.
Сталинки, между прочим, номер два по популярности в рейтинге того, что у горожан ценится выше всего из типов жилья. На первом месте хорошая историческая застройка — доходный дом, но важно, чтобы он был не аварийный, не со сгнившими трубами. Это считается самой комфортной средой — уютные улицы, куча кафе, своя атмосфера. Другой вопрос, что такой среды на всех не хватит. И по современным СНИПам такое нельзя строить.
Мы делали исследование и выяснили, что всем страшно нравится историческая среда городов. Но если попробовать ее воспроизвести, то ничего не получится — по пожарным нормативам, например, так сейчас строить запрещено. Поэтому фигачить микрорайоны — сколько угодно, а сделать такую комфортную среду не получается.
Почему в свое время перестали строить хрущевские панельки?
Потому что это не очень качественное жилье, неудобные планировки, не очень хорошие стены. Грубо говоря, сам принцип массового домостроения, когда есть специальные комбинаты, серии, — он сохранился. А вот качество строительства, разнообразие этих типов домов — это стало развиваться. Во многом это связано с тем, что хрущевки строили на потоке, когда скорость урбанизации была высока, когда крестьянам раздали паспорта и они смогли переезжать. До этого особо ничего не строилось, а если и строилось, то мало и для элиты — условные сталинки, комфортные и хорошие. Крестьянину не светило получить такую квартиру, в лучшем случае — комнату.
И когда бум приезжавших худо-бедно расселили, появилась возможность строить более качественно, может быть, не так много, но более комфортно. Начались изыски, стали больше внимания обращать на климатические зоны — появились специальные серии для Средней Азии, северных территорий и так далее. Но принцип того, что это массовое и типовое строительство, не менялся — менялись технологии.
Получается, мы делаем то же самое, просто в другом виде и из других материалов? Конкретно сейчас уже немного по-другому. Постсоветское строительство во многом наследует типовое советское, но у каждого застройщика свой выбор технологий и дизайна — у кого-то он типовой, кто-то применяет индивидуальные проекты, узнаваемые. Но базово это все по тем же принципам, что и советская застройка, но без той же инфраструктуры. Я скорее имел в виду позднесоветскую застройку — эпохи Брежнева и Горбачева. Там было больше разнообразия, появились лифты, девятиэтажки. Вариантов застройки стало больше, но базовый принцип того, что это типовое жилье, сохранился.
Сейчас разнообразия стало еще больше, и во многом оно обусловлено возможностями и амбициями девелоперов, конкуренцией. Потому что когда случился жилищный бум, ипотечный, то началась уже какая-то конкуренция: народ начал сравнивать, смотреть, что у одного ЖК хорошие детские площадки, а у другого их вообще нет, выбирать. То есть появился запрос борьбы за качество, оно, как и проектирование, стало расти. Но долгое время это было по принципу «строй, бери деньги и беги».
У панелек был шанс получить дизайн? Или это мешало бы быстрому строительству?
Тогда велась борьба с архитектурными излишествами. При Хрущеве архитекторам начали говорить: «Что это тут у вас за вензелечки, какие-то скульптуры на фасадах, это все лишние деньги, вы разбазариваете народное добро». Это воспринималось как излишество, которое удорожает и замедляет строительство, а строить советскому народу надо быстро и много. В этот момент все эстетические вопросы и дизайн были задвинуты на 22-й план — на первый вышла простота, дешевизна, типовые решения, которые позволяли строить безликие хрущевки, но очень быстро. Лучше построить 100 панельных коробок, чем 20 домов с архитектурными излишествами.
Правильно ли говорить, что это только так называемая русская хтонь — панельки же по всему СНГ?
Если вообще строго говорить, это панельное типовое домостроение было придумано архитекторами-модернистами, чаще всего среди них выделяют Ле Корбюзье, который был одним из идеологов и философов функционализма — строительства простого прагматично устроенного города без излишних красивостей: многоэтажные дома, широкие прямые проспекты, строго определенные функции различных зон. И сама идея типового панельного строительства на самом деле международная — нельзя сказать, что это придумали только в Советском Союзе, это строили по всему миру.
Многие урбанисты сейчас считают, что модернизм — это главное зло, и Корбюзье вообще нам половину XX века испортил своими идеями, и поэтому города стали такими неудобными. Потому что модернистский город был очень автомобилецентричным — не подразумевалось, что люди могут гулять по уютным улочкам, лучше пусть это будут большие проспекты, по ко