Особенности подсчета голосов ОСС в Перово
Сейчас я расскажу вам занимательную историю о том, как натянули-таки сову на глобус наши многоуважаемые инициаторы общего собрания собственников жилья. Удивительна, конечна, их тяга к полотенцесушителю и линолеуму комфорт-класса, которая заставляет их презреть законы и прочие нормативные правовые акты нашей Родины.
Напомню содержание предыдущих серий. 8 июня 2017г. состоялось общее собрание собственников жилья (ОСС) с последующим голосованием до 14 июня 2017г. включительно. Затаив дыхание, мы ждали результатов этого голосования и дождались подозрительной бумажки на информационном стенде у подъезда о том, что дом проголосовал за вступление в программу реновации. Поход в Управу, наоборот, опровергнул этот вывод. Местные дамы на документообороте сообщили, что Протокол ОСС к ним не поступал.
Мы созвонились с инициаторшей собрания, встретились и выяснили, что все провалилось, потому что кворума нет. Она будет созывать новое ОСС 3 июля.
3 июля 2017г. мы дисциплинированно собрались во дворе дома. Инициатор собрания не пришла. Из чего мы сделали вывод, что на этом история закончилась, можно расслабиться и получить, наконец, удовольствие от лета. К тому же 6 июля пришла бумажка из Государственной Жилищной Инспекции города Москвы, в которой прямо заявлялось, что на момент 6 июля 2017г. Протокол к ним не поступал. Закон о реновации уже был в силе, и я отпустила эту историю, с чувством выполненного долга, переместив папочку с материалами дела в архив.
Ранее утро 21 июля 2017г. Забрезжил рассвет. Я вываливаюсь погулять с собакой и что я вижу? К двери подъезда приклеен файлик с Протоколом ОСС от 24 июня 2017г. — тадаааааам! В парке я рыдала. Честно. Прям слезами. Почти кровавыми. Вот, верь после такого людям. Причем инициатор ОСС казалась мне теткой по крайней мере честной. Видимо, я несколько ошиблась.
Тем же утром я села изучать протокол.
Первая версия, которая возникла у меня, заключалась в том, что сбор решений собственников продолжался продолжался после официального завершения процедуры голосования. Я обратила внимание на тот факт, что в табличках первичного подсчета, которые мне демонстрировала инициатор ОСС в качестве проголосовавших против было отмечено 8 человек, в то время как в Протоколе их было указано 13. Но версия оказалась ошибочной, потому что, скорее всего, инициатор собрания показала мне табличку подсчета голосов по другому вопросу повестки.
Вторая версия — это искажение методики подсчета голосов для того, чтобы получить нужный результат. И да, именно так все и было. Видимо, за дело взялась Инженерная служба района Перово.
Страница 2 содержит данные по площадям и собственникам:
Общая площадь дома составляет 3976,20 кв.м.
- общая площадь жилых помещений — 2757, 40 кв.м.
- общая площадь нежилых помещений — 1218, 80 кв.м.
Собственники помещений многоквартирного дома, в т.ч.:
- жилых помещений (общая площадь 2371,25 кв.м.), принадлежащий на праве собственности гражданам и юридическому лицу ООО «Авенир» (59,636 доля собственности в общем имуществе);
- жилых помещений (общая площадь 386,15 кв.м.), принадлежащих на праве собственности г. Москве, представителями которого являются наниматели жилых помещений (9,712 доля собственности в общем имуществе);
- нежилых помещений (общая площадь 218,8 кв.м.), принадлежащих на праве собственности Департаменту городского имущества города Москвы (30, 652 доля собственности в общем имуществе).
Итого: помещений общей площадью 3 976,2 кв.м. (100 доля собственности в общем имуществе).
Общее количество голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме — 69,348 долей собственности.
По информации ГКУ «ИС района Перово», нежилые помещения многоквартирного дома не участвуют в голосовании (ДГИ г.Москвы воздерживается от голосования по нежилым помещениям).
Вот, что они сделали: они выделили долю жилых помещений (69,348 долей) из общей площади дома (100 долей) и отбросили долю ДГИ Москвы, т. к. департамент воздерживается от голосования.
Таким образом, все дальнейшие расчеты велись исходя и площади только жилых помещений — 2757,40 кв.м.
Что говорит на это Жилищный кодекс РФ?
Ст. 48 п.3. Определяет количество голосов, которыми обладает каждый собственник:
«Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». То есть нет никаких разграничений между жилой и нежилой площадью.
В Кодексе нигде не указано, что можно не учитывать долю какого-то собственника в общем количестве голосов собственников. Исключение голосов ДГИ г. Москвы из общего числа голосов собственников помещений не является правомерным. Исключить часть помещений из голосования можно только в том случае, если право собственности на них не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Далее на стр. 3 устанавливается кворум ОСС в виде 71,95 доли собственности от жилой площади в общем имуществе дома.
Согласно ст.45 п.3 Жилищного Кодекса:
«Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов».
Доля от общего числа голосов — это указанная там же, но не выделенная жирненьким цифра 49, 896.
И, наконец, пресловутое голосование за вступление дома в программу реновации на стр.17.
- «за» проголосовали 55 человек — 1461,4 кв.м. (36,754 доли в общем имуществе или 53,0 доли от площади жилых помещений дома);
- «против» проголосовали 13 человек — 522, 56 кв.м. (13,142 доля в общем имуществе дома, долю от площади жилых помещений не указана).
Если относить долю проголосовавших к доле жилых помещений, то мы имеем искомые более 2/3 голосов за вступление в программу реновации.
Согласно п.7.1.2. Порядка голосования для последующего включения многоквартирного дома в проект программы реновации жилищного фонда города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017г. №245-ПП, учитываются те многоквартирные дома, в которых на общем собрании собственников, проведенных в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, решение о поддержке включения их многоквартирного дома в проект программы реновации принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком многоквартирном доме.
То есть опять-таки разграничения на жилые и нежилые помещения нет.
Если разделить площадь в собственности проголосовавших «за» на общую площадь дома 3976, 2 кв.м. (100 доля собственности), то получим 37%, если разделим на площадь жилых помещений 2757, 40 кв.м., то получим 53%. А вот если мы разделим 53 доли от площади жилых помещений на 71, 95 долей собственности от жилой площади, что соответствует 1983,96 кв.м. собственников, принявших участие в голосовании, то получим-таки искомые более 2/3 (73,7%).