Арендные ставки в торговых центрах Нижнего Новгорода

В настоящий момент в Нижнем Новгороде функционирует 43 объекта торговой недвижимости: торговые центры, торгово-развлекательные центры, торгово-офисные центры и объекты, близкие по параметрам с торговыми центрами.

Таблица. Объекты торговой недвижимости

Объект Арендопригодная площадь Район ТРЦ «Фантастика» 92000 Нижегородский ТРЦ «Шоколад» 19300 Нижегородский «Лобачвский Plaza» 9000 Нижегородский ТЦ «Лагуна» 11200 Нижегородский «Алексеевский «Пассаж»» 3500 Нижегородский «Арбат» 1800 Нижегородский «Италлюкс» 3500 Нижегородский «Покровские ворота» 650 Нижегородский «Скала» 1600 Нижегородский «Гордеевский универмаг» 8000 Канавинский «ЦУМ» 18000 Канавинский ТЦ «Республика» 22000 Канавинский Гипермаркет «Карусель» 11000 Канавинский ТЦ «Аврора» 9900 Канавинский МЦ «Мебельный базар» 22000 Канавинский ТЦ «Чкалов» 3000 Канавинский ТЦ «Пассаж» (Нижегородская ярмарка) 1700 (общая) Канавинский «Шайба» 1500 Канавинский ТЦ «Этажи» 16310 Советский МЦ «Бум» 17000 Советский «Бекетов» 5000 Советский ТЦ «Белинка» 9600 Советский ТЦ «Отличный» 4500 Советский ТРЦ «Муравей» 21000 Ленинский ТЦ «Жанто» 5150 Приокский ТЦ «Гагаринский» 7857 Приокский ТЦ «Открытый материк» 22500 Приокский «Жанто-2» 1024 (общая) Приокский «Малиновая гряда» 2000 (общая) Приокский ТЦ «Новая Эра» 22000 Московский ТЦ «Сокол» 10500 Московский ТЦ «Созвездие» 9500 Московский «Вишневый сад» 4400 Московский ТРК «Золотая Миля» 17500 Сормовский ТЦ «Муравей» (Коминтерна, 117) 7400 Сормовский ТЦ «Seven» 5700 Сормовский ТЦ «Сормовский» 16000 Сормовский ТЦ «Луч» 1500 Сормовский «Автозаводский универмаг» 6400 Автозаводский ТЦ «Парк Авеню» 7000 Автозаводский ТЦ «Новый век» 8000 Автозаводский «Сочи» 3500 Автозаводский «Квадрат» 2500 (общая) Автозаводский СТЦ «МЕГА» 80000 Дер. Федякова

В международной практике принято считать торговым центром - объект торговой недвижимости, который спланирован, построен и управляется как единое целое, включающий в себя арендные и общие площади с минимальной сдаваемой в аренду площадью (GLA) от 5 000 кв. м.

В настоящее время обязательными критериями для торгового центра в России являются:

Единое управление имущественным комплексом (включающим здания, сооружения, окружающую территорию, коммуникации) специализированной компанией (управляющей компанией), которая также взаимодействует и с арендаторами торгового центра.
Достаточное количество парковочных мест для посетителей центра. Речь идет о минимуме в 30-35 машино-мест на 1000 кв. м торговой площади.
Наличие концепции объекта, разрабатываемой совместно с девелоперами, консультантами, архитекторами проекта. Т.е. владельцы и девелоперы торгового центра должны точно знать, какой объект торговой недвижимости должен быть в конкретном месте; на какую целевую аудиторию он рассчитан; какой площадью он должен обладать, чтобы быть востребованным в данном торговом районе.
Что касается площади такого объекта торговой недвижимости, как торговый или торгово-развлекательный центр, то мы можем говорить о цифре в 4500-5000 кв. м арендопригодных площадей.

Консультанты IDEM, руководствуясь международными стандартами, выделяют только 28 торговых центров в Нижнем Новгороде.

Рынок торговой недвижимости 2011 года можно назвать сформировавшимся и конкурентным. За последние 3 года в городе четко обозначились предпочтения жителей. Популярны в основном новые, качественные объекты, городского и межрегионального значения, удобно расположенные, имеющие в своем составе сильных и известных якорных арендаторов и/или развлекательную составляющую. Чуть менее важны для покупателей такие факторы, как доступность транспортом и время в пути до объекта.

Жители Нижнего Новгорода предпочитают торговые центры: «Фантастика», «Мега», «Республика».

Из объектов районного значения можно выделить по популярности: «Золотую Милю», «Гагаринский».

Популярны в городе также отдельно стоящие гипермаркеты: «Лента», «О?Кей», «Спортмастер».

Рисунок. Карта торговых центров Нижнего Новгорода

Данные по ставкам аренды приведены на октябрь 2011 года, ниже отражены средние ставки аренды в ТЦ по районам города

Территориальная принадлежность/район Средняя арендная ставка (руб./кв. м в мес.) Общая по объекту Средняя по 1-му этажу Средняя по 2-му этажу Нижегородский 2975 3067 2883 Советский 1779 1717 1533 Приокский 2050 2617 1950 Канавинский 2917 3544 2424 Ленинский 4733 8000 3500 Московский 792 950 825 Сормовский 2083 2150 2325 Автозаводский 1853 2250 1850 Нагорная часть 2268 2467 2122 Заречная часть 2476 3379 2185 Нижний Новгород 2372 2923 2154

Диаграмма. Средние ставки аренды в ТЦ по районам города

Влияние на формирование высокой арендной ставки в Ленинском районе оказывает единственный торговый центр «Муравей». Ставки аренды других районов лучше дифференцированы, поэтому представляют более корректный результат. Невысокие ставки аренды в Московском районе обусловлены соответствующим качеством находящихся в нем торговых центров.

Диаграмма 4. Средние ставки аренды первого этажа в ТЦ по районам города

Арендные ставки в ТРЦ «Муравей» достигают 9000 руб./м2 на первом этаже, в то время как в ТРЦ «Фантастика» ставки за аналогичную площадь примерно на 20% ниже. Высокие ставки в «Муравье» объясняются более мелким зонированием торговых площадей, которые по большей части сдаются индивидуальным предпринимателям. При этом ротация арендаторов там достаточно высока. Канавинский район имеет высокий показатель стоимости аренды за счет популярного ТЦ «Республика», где средняя ставка аренды первого этажа составляет около 5100 руб./м2, и ТЦ «ЦУМ» - около 7000 руб./м2 за аналогичную площадь. Самые высокие арендные ставки в Заречной части города в ТРЦ «Муравей», ТЦ «Республика» и «ЦУМ».

Диаграмма 5. Средние ставки аренды второго этажа в ТЦ по районам города

Средняя ставка аренды по второму этажу не сильно отличается в Нагорной и Заречной части города, при этом Нагорная часть города лучше дифференцирована и имеет более корректный показатель.

Следует отметить, что арендные ставки в ТЦ «Этажи» первого и второго этажа практически не отличаются и составляют около 2500 - 2700 руб./м2.

Диаграмма 6. Сравнение стоимости аренды в торговых центрах и sreet-retail по районам города.

Ставка аренды в торговых центрах значительно отличается от ставки аренды в отдельных помещениях на улице, иногда более чем в два раза. Это говорит о большем покупательском потенциале торговых центров и смещении покупательских приоритетов, что в свою очередь влечет за собой интенсивное развитие ТЦ как привлекательного инвестиционного сегмента.

Диаграмма 10. Сравнение объемов площадей по разным типам торговых центров

В Нижнем Новгороде торговые центры общего формата, консолидирующие в себе и представляющие широкий ассортимент товаров, обеспечивают 44% площадей среди всех типов торговых центров. Всего таких торговых центров в городе 20. Торгово-развлекательные центры – центры, которые несут в себе значительную долю развлечений, обеспечивают тоже 44% торговых площадей, при этом в городе их насчитывается всего 5 (в т.ч. СТЦ «МЕГА»). Это говорит о значительно больших размерах этих центров. Также стоит отметить, что их общие площади превышают площади торговых центров общего формата. Также в городе на данный момент имеется 4 специализированных торговых центра.

Лидеры по размеру арендных ставок исторически Канавинский и Нижегородский районы. Ставка аренды в торговых центрах значительно отличается от ставки аренды в отдельных помещениях на улице, в основном более чем в два раза. Это говорит о большем покупательском потенциале торговых центров и смещении покупательских приоритетов, что в свою очередь влечет за собой интенсивное развитие ТЦ как привлекательного инвестиционного сегмента.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎